В результате приватизации , проводившейся в стране в ХХ веке, миллионы людей получили право собственности на свое жилье.
С учетом жилищного кризиса , бушующего в нашей стране с давних пор, большинство из хозяев вынуждено было оформлять свое жилье в долевую и совместную собственность .
Для этого необходимо составить соглашение об определении долей в квартире , образец которого вы найдете в данной статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :
Различия между совместной и долевой собственностью
Совместная собственность — совместное владение гражданами общим имуществом.
Владеют им на равных условиях , имея абсолютно одинаковые привилегии и обязательства. Совместно оплачиваются расходы на содержание, коммунальные платежи и налоги.
Хорошим примером послужит квартира, находящаяся в обоих супругов .
Если она приобретена после заключения брака , то право собственности будет принадлежать не 50 на 50, как привыкли считать многие собственники, а на 100% и одному и второму собственнику, то есть каждый будет владеть квартирой полностью .
Все приобретенное после заключения брака имущество по умолчанию становится совместным.
Если только иные условия не оговорены официальным брачным контрактом , либо заверенным нотариусом договором долевой собственности .
Долевая собственность — индивидуальное владение частью общего имущества.
В этом случае совладельцев может быть много и они не обязаны быть родственниками. Размер долей также может быть разным у всех.
Самый распространенный вариант — это обычная семья, живущая в квартире и поделившая право собственности между всеми ее членами – родителями и детьми.
В такой ситуации коммунальные платежи приходят целиком на все жилое помещение , а вот налоги каждый будет платить за себя .
Доля в большинстве таких случаев не определена конкретным помещением и продаваться посторонним людям не может . Ее могут выкупить родственники, проживающие в этой же квартире.
Также можно получить за нее денежное вознаграждение , эквивалентное стоимости доли при продаже. Этот вариант при желании можно перевести во второй – выделенную долю.
Примером выделенной доли с конкретными метрами и привязкой к определенному помещению может послужить многокомнатная квартира (коммуналка – до сих пор очень распространенное явление в России), в которой у каждой комнаты имеется свой хозяин .
Метраж комнат разный, а соответственно и размер доли . Коммунальные услуги и налоги, при таком виде собственности, каждый платит сам за себя и только за свои метры.
Выделенную долю можно дарить , либо продавать без согласования со всеми остальными собственниками . Однако, при продаже у других «хозяев» будет привилегия в качестве права выкупа доли в первоочередном порядке .
После отказа всех собственников от покупки можно предложить сделку сторонним лицам .
Что такое понятие доли в квартире, читайте в нашей .
Раздел и выделение доли
В каких случаях это требуется?
Ситуации, требующие раздела, подчас самые банальные:
- Наличие вредных привычек у одного из собственников, мешающих нормально жить остальным владельцам;
- Собственники – чужие люди и/или плохо ладят на общей территории;
- Желание иметь отдельное жилье и распоряжаться им самостоятельно;
- Получение материальной выгоды – продажа, или получение денежной компенсации за свою долю;
- Брачный контракт – в том случае, если супруги изначально желают иметь раздельное имущество.
Любой собственник, владеющий частью недвижимого общего имущества, обладает полным правом на выделение причитающейся ему доли .
Как происходит расчет?
Расчет размеров долей между собственниками производится стандартно:
Во всех этих случаях нет законодательно определенных стандартов, поэтому учитываются минимальные нормы квадратных метров для проживания 1 человека , установленные законами РФ.
Порядок выделения
Разделить квартиру на доли можно будет при любой форме собственности . Совместное владение допускает выделить часть жилого помещения для каждого из совладельцев .
Также, наличие такой долевой собственности разрешает перераспределять существующие доли и/или выделять новые .
Вариантов решения разделения собственности два:
- Доля выделяется по взаимному согласию всех собственников. Для этого составляется специальное соглашение;
- Если согласия добиться невозможно – раздел производится принудительно , через обращение в судебные инстанции.
В натуре
В результате выдела доли в натуре объект делится на отдельные, полностью самостоятельные единицы .
В итоге собственник получает изолированное от всех прочих собственников жилое помещение, с отдельным входом, ванной, туалетом и кухней.
Иначе говоря, получается полноценная самостоятельная квартира, находящаяся во владении только у одного хозяина .
Получить право на распоряжение своей площадью собственник может в любой момент . При этом время, которое прошло со дня его вступления в собственность, никакой роли не играет.
При выделении доли желательно серьезно подойти к вопросу возможности раздела имущества подобным способом.
Надо понимать, что например, разделить на 2 — 3 доли однокомнатную «хрущевку» будет весьма проблематично . О добавлении дополнительного санузла с кухней речи вообще быть не может.
Через суд
В некоторых случаях перевод собственности из совместной в долевую возможен только в принудительном судебном порядке .
Одна из таких ситуаций – невозможность мирным путем определить размеры своих долей между собственниками.
Для решения этого вопроса судом подсчитывается размер личных вложений , затраченных на покупку и содержание недвижимости каждого из собственников.
В расчет берутся только те расходы, которые можно подтвердить документально.
В отдельных случаях, когда раздел жилья невозможен в силу его конструктивных особенностей, суд назначает выплату денежной компенсации в размере стоимости доли истца .
Второй собственник, при полном погашении обязательств и оплате всей суммы компенсации, становится полным владельцем всего жилья . В такой ситуации, согласие собственника на подобный раздел имущества не потребуется.
Соглашение о выделении долей в квартире
Суть и значение документа
Соглашение — это документ, переводящий в долевое владение совместную, либо личную собственность.
Заполняется договор в простой форме, подписывается всеми имеющимися собственниками и заверяется нотариусом.
Готовое соглашение отдается на регистрацию в Росреестр , поскольку меняются размеры и количество долей, находящихся в личной собственности каждого владельца.
Суть данного соглашения – равноценно наделить правами на общее жилье всех членов семьи, включая детей, если таковые имеются, с указанием доли, принадлежащей каждому.
СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ
Образец соглашения об определении долей в квартире Вы можете скачать .
Как оформляется?
Требования к данному соглашению имеют ряд условий, при несоблюдении которых, документ будет считаться недействительным:
- Реквизиты, паспортные данные и другие сведения об участниках сделки должны быть максимально подробными ;
- Точно определенный предмет соглашения : точный адрес, технические данные (общая площадь, жилая площадь и т. д.);
- Четко прописанные доли для каждого собственника : кому и сколько;
- Подробные данные о правоустанавливающих , которые могут подтвердить право собственности: договора на покупку жилья, или свидетельство о наследовании дома/квартиры;
- Приватизационный сертификат на право собственности.
Кроме прочего, в соглашении прописываются дополнительные условия:
- порядок эксплуатации имущества , оформляющегося в долевую собственность;
- односторонний запрет на отказ от выполнения всех обязательств;
- отсутствие всяческих обременений на недвижимость ;
- отсутствие каких-либо материальных претензий к другим собственникам;
- порядок внесения возникающих дополнений и изменений в соглашение;
- временные ограничения сроков , для регистрации дополнений и изменений.
А если по материнскому капиталу?
Обязанностью родителей является выделение всем своим детям определенной доли в жилом помещении, приобретенном при помощи либо на средства материнского капитала.
Это прописано в пункте №4, ст.10 Закона №256-ФЗ «О поддержке государством семей, воспитывающих несовершеннолетних детей».
Размер доли для каждого из собственников будет определяться добровольным соглашением в письменной форме . Собственностью должны наделяться не только дети , но и второй супруг , не успевший стать собственником.
В случае, если собственность является совместной (не долевой) и приобреталась она на средства материнского капитала, соглашению о перераспределении долей и их размеров будет предшествовать предварительный раздел между супругами совместного имущества .
Иными словами квартира сначала поделится между мужем и женой . И только после такого раздела, родители смогут передать часть своего права на недвижимость детям .
В ситуации, когда собственник жилья один и это кто-то из супругов – соглашение, помимо детских долей, может включать в себя долю второго супруга (если не оформлено ранее).
Образец соглашения об определении долей в квартире по материнскому капиталу: скачать бланк .
Возможные сложности
В реальности, при разделении, зачастую возникают следующие проблемы:
- квартира до сих пор находится в обременении (ипотечный кредит);
- отсутствие права собственности на жилье (квартира не приватизирована, отсутствуют документы, подтверждающие собственность);
- квартира официально признана нежилой , не введена в эксплуатацию (стройка, капремонт), признана ветхим жильем.
О том, как выбрать комфортную квартиру для покупки и на что стоит обратить внимание, узнайте из .
Одним из вариантов разделить квартиру между супругами при разводе является соглашение. Это добровольный способ, выгодно отличающийся от судебного разбирательства как стоимостью, так и простотой.
Как правильно составить соглашение о разделе квартиры
При разводе супруги обязаны так или иначе разделить совместно нажитое имущество. В теории, это можно сделать по простой договоренности, без закрепления официально, однако такой подход открывает возможность в дальнейшем через суд потребовать большего от бывшей второй половины, на что далеко не все готовы пойти. В то же время, если отношения даже при разводе сохраняются достаточно ровными, чтобы можно было договариваться, лучшим вариантом будет составить соглашение. Следует учитывать, что это касается раздела имущества стоимостью более 10 тысяч рублей, что в нашей ситуации не актуально, так как квартира явно будет стоить дороже.
Соглашение, согласно п.2 ст.38 СК РФ, обязано быть заверено нотариально. В противном случае оно не имеет силы и легко может быть оспорено. Данный документ нужно предоставлять нотариусу в трех экземплярах, по одному на каждого члена бывшей семьи (мужа и жену) и еще один – нотариусу.
Многие нотариусы отказываются принимать заранее составленные соглашения и предоставляют собственные бланки для заполнения.
В любом случае, самым первым этапом будет не составление, а именно переговоры с бывшим супругом на предмет раздела квартиры и иного имущества. Рекомендуется заранее обсудить все возможные нюансы и только когда ни у одной из сторон не останется вопросов: приступить к составлению документа.
При заключении соглашения о разделе квартиры, чтобы не обращаться к нотариусу дважды, можно в этот же документ включить информацию и о других объектах, которые будут подлежать разделу.
Инструкция по заполнению
Теперь рассмотрим детальнее, как именно нужно заполнять данный документ, что нужно указывать и в каком виде.
Шапка
Она же – преамбула. Расположена в верхней части соглашения. В ней указывается дата и место составления документа, а также вписываются данные супругов, составляющих этот документ.
Пример : г.Воронеж, 31.01.2018г. Петров Петр Петрович, 11.11.1991 г.р., паспорт, серия 2017 №8888889, выдан Петровским МВД петровского района г.Воронежа 11.11.2017г., зарегистрированный по адресу: г.Воронеж, ул.Петровская, д.11, кв.11, именуемый далее «Супруг 1» и Петрова Наталья Петровна, 22.12.1992 г.р., паспорт, серия 2017 №9999998, выдан Петровским МВД петровского района г.Воронежа 22.12.2017г., зарегистрированная по адресу: г.Воронеж, ул.Петровская, д.11, кв.11, именуемый далее «Супруг 2», а совместно именуемые «Супруги», заключили данное Соглашение о следующем:
Предмет соглашения
Дальнейший текст документа должен содержать информацию о текущем статусе супругов (в браке или развелись, а также данные о том имуществе, которое планируется делить. В данном случае следует описывать квартиру.
Пример : 21.12.2016 года между Супругами заключен брак, о чем в Петровском ЗАГСе №789987 была сделана запись №564231. На дату заключения данного Соглашения брак между Супругами не расторгнут. За время брака, Супругами была приобретена квартира, являющаяся их общей собственностью. Владельцем является Петров П.А. на основании свидетельства о праве собственности №654321 от 10.12.2017.
Принципы и порядок раздела квартиры и иного имущества
Уточняется, каким именно образом будет производиться . Супруги вправе самостоятельно выбрать подходящий им вариант, главное, чтобы обе стороны были с ним согласны.
Пример : Стороны при помощи данного соглашения разделяют квартиру следующим образом: Каждый из Супругов получает по 50% от квартиры.
Условия передачи квартиры
Это не обязательный пункт, который можно и не вписывать. В любом случае, в нем следует указать, в каком порядке производится разделение имущества между супругами.
Пример : С целью исполнения условий Соглашения, Супруг 1 обязан в течение трех дней с даты заключения Соглашения передать Супругу 2 положенную ему долю в квартире. Для этого Супруг 1 должен в указанный срок явиться в структурное подразделение Росреестра с правоустанавливающими документами, и осуществить действия для перехода права собственности на 50% от квартиры в пользу Супруга 2.
Определение личного имущества
Тут указывается, какое имущество признается обоими супругами личным и не подлежит разделу. В случае с квартирой это не очень актуально, но если планируется делить попутно и технику, установленную в жилище, то можно сразу определить, кому переходит, к примеру, телевизор, а кому – ноутбук.
Пример : Супруги определили, что данное имущество является личным каждого из них, и не подлежит разделу: Супруг 1 оставляет за собой право собственности на … Супруг 2 оставляет за собой право собственности на …
При каких условиях документ вступает в силу
Еще один не обязательный пункт, который позволяет задать определенные условия, при котором документ обретает силу. Например, можно указать, что соглашение вступает в силу только после развода (при составлении документа еще до развода).
Заключение
Тут указывается, сколько экземпляров документа составлено, как будут решаться возможные споры и при каких условиях вносятся изменения. В самом конце нужно проставить подписи супругов.
Образец соглашения о разделе квартиры между супругами
Предлагаем вашему вниманию образец подобного соглашения и возможность скачать документ, заполнив его самостоятельно.
Пример : Если брак заключен с иностранным гражданином, он может предоставить свой зарубежный паспорт с приложенным нотариально заверенным переводом.
Расценки нотариуса
За свои услуги нотариус потребует порядка 3-4 тысяч рублей. Цена может варьироваться в зависимости от выбранной конторы и региона проживания. При этом не играет роли, будет ли заключаться соглашение супругами на месте или самостоятельно (в первом случае плата берется за бланк, образец и контроль заполнения, во втором – за проверку).
Кроме того, дополнительно оплатить придется государственную пошлину в размере 0,5% от стоимости разделяемой квартиры (ст.333.24 НК РФ). Сумма платежа не может быть меньше 300 рублей и не может превышать 20 000,00 рублей.
Когда заключать соглашение
Соглашение может быть заключено как в браке, так и во время развода или даже после него. У каждого из вариантов есть свои особенности:
- В браке: придется регулярно обновлять документ (и оплачивать услуги нотариуса) при приобретении нового имущества или повышении стоимости квартиры. В противном случае, при разводе, раздел будет производиться согласно уже существующему соглашению. С другой стороны, подготовить все заранее – неплохая идея, если супруги еще могут договориться друг с другом и в ближайшем будущем планируют разводиться.
- При расторжении брака: частый вариант и во многих случаях удобный. Супруги уже не будут обзаводиться новой совместной собственностью и могут сразу сделать все необходимые действия для раздела имущества.
- После расторжения брака: актуальный вариант для тех ситуаций, когда были достигнуты словесные договоренности, которые хочется узаконить. Из минусов стоит отметить тот факт, что одна из сторон может отказаться заключать такое соглашение, довольствуясь уже полученным имуществом/долей в квартире.
При составлении соглашения после развода нужно учитывать трехлетний срок исковой давности. Если после развода прошло более трех лет, документ не будет иметь силы.
Где заверять соглашение
В случае с недвижимостью, соглашения обычно заверяются нотариусом по месту расположения разделяемого объекта или же по месту регистрации супругов. Тем не менее это не обязательное правило и в теории, можно выбрать любую приглянувшуюся нотариальную контору.
Особенности составления соглашения при наличии ипотеки
Если квартира, которую планируется разделить, приобреталась в ипотеку, до развода и раздела рекомендуется согласовывать эти моменты с представителем банка. У финансовой организации могут быть собственные пожелания, которые не стоит игнорировать. В противном случае банк имеет право потребовать преждевременного погашения долга, что не всегда удобно и доступно чисто в финансовом плане.
Возможные ошибки при составлении соглашения
Соглашение о разделе квартиры может быть признано недействительным при допущении следующих ошибок:
- Документ не зарегистрирован в реестре.
- Нет каких-либо страниц.
- При составлении использовались нечеткие формулировки, не дающие возможности понять, кому, что и в каком объеме отходит.
- По условиям соглашения, один из супругов получает значительно больше, чем второй.
- Соглашение составляло недееспособное лицо (включая сюда ограниченную дееспособность).
- Документ составлялся под давлением (угрозы, насилие или шантаж).
Соглашение о разделе квартиры – самый простой вариант поделить недвижимость при разводе. Но чтобы исключить возможные проблемы, оговорки или другие элементы, из-за которых документ может быть признан недействительным, рекомендуется предварительно проконсультироваться с нашими юристами (это бесплатно). Мы также предлагаем свои услуги как в плане заполнения документа, так и в плане работы с нотариусом или представления интересов клиента в суде, если до этого дойдет.
Полезная информация по теме
21.03.2019, Сашка Букашка
Раздел имущества – сложный и тяжелый процесс. Законом предусмотрено мирное решение вопроса путем заключения специального договора. Достичь компромисса всегда проще чем портить нервы на бесконечных судебных заседаниях. В этой статье мы расскажем, как оформить соглашение о разделе совместно нажитого имущества супругов. Предлагаем пошаговую инструкцию и образцы документов.
Когда заключается соглашение о разделе имущества
Добровольное соглашение упростит разбирательства или вовсе поможет избежать судебного заседания. Поладить всегда проще, чем ругаться у судьи. Подписать договор можно в любой момент – находясь в браке, в процессе его расторжения и после него. Соглашение заключается в отношении всех вещей или только части. Можно составить несколько документов – допустим, в одном будет указан , в другом – раздел всего остального.
Пример
Супруги приобрели квартиру. Чтобы защитить свои интересы в будущем, они составили договор и определили судьбу недвижимости на случай развода. По поводу прочих вещей они смогут договориться, но жилье стало бы серьезным поводом для споров в суде.
Через 5 лет они решили развестись. Чтобы упростить юридическую сторону семейного расставания, уже бывшие супруги оформили договор и указали, кому достанется автомобиль, гараж, земельный участок и садовый домик.
Таким образом, раздел совместно нажитого имущества будет происходить на основании двух соглашений. Договор позволит получить вещи, которые действительно нужны каждой стороне. Суд зачастую делит собственность только исходя из ее стоимости и не обращает внимание на потребности людей. Так, жена, не умеющая водить, может получить машину, а муж – дачу, хотя он не любит огородничество. Если вы договоритесь и решите все вопросы мирно – такой ситуации в дальнейшем не возникнет.
Порядок заключения
Составить договор можно двумя способами: самостоятельно или с помощью юриста. Образец соглашения о разделе имущества между супругами есть на нашем сайте. Если вы действуете самостоятельно, обратите внимание на перечень ниже. Личное присутствие супругов при составлении текста не обязательно, писать может юрист или любой другой человек. Подписи на документе муж и жена ставят только собственноручно.
Необходимо указать в договоре следующие сведения:
- дата и место составления;
- ФИО супругов;
- перечень имущества. Все, что находится в общей совместной собственности, следует подробно описать. Для дорогих вещей и техники обязательно указание серийных номеров и наименования. При передаче недвижимости не забудьте учесть интересы малолетних детей;
- кому что отходит по договору;
- условия передачи. Например, перерегистрация квартиры – как будет происходить, в какие сроки и т.д.;
- отдельно отметьте, что имущество не продано, не заложено и не арестовано.
По желанию можно передать личную собственность: вещи, полученные в наследство или в подарок.
Закон дает право заключить соглашение о выплате действительной стоимости доли имуществом.
Пример
Жена хочет оставить себе квартиру стоимостью 3 миллиона рублей. По закону она должна выплатить мужу половину этой суммы. При этом, супруге принадлежит загородный дом, доставшийся в наследство от родителей и оцененный в 1,5 миллиона рублей. Если муж согласен, он может получить долю за квартиру не деньгами, а передачей прав на дом. Делить можно и денежные средства, вырученные от продажи вещей – но указывать это нужно отдельным пунктом.
Обязательно ли нотариальное заверение
По закону оформление нотариального соглашения о разделе имущества является обязательным. Без этого документ не будет иметь силы. Нотариус проверит текст соглашения, проверит права супругов на имущество и разъяснит смысл. В присутствии нотариуса стороны подписывают бумаги. Оформляются не два, а три экземпляра соглашения – по одному для каждой из сторон, и одна нотариусу.
Не каждый нотариус согласится заверить документ, составленный супругами самостоятельно. Если вы сами разработали текст – придется обзвонить нескольких нотариусов и узнать, согласятся ли они подписать ваш договор.
Регистрация в Росреестре
После того, как супруги достигли согласия, а соглашение о разделе имущества готово, подписано и заверено нотариусом, переход прав собственности на это имущество нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно обратиться в Росреестр напрямую или через МФЦ с документами:
- Паспорта (или другие законные удостоверения личности).
- Свидетельство о браке.
- Квитанция об уплате госпошлины в размере 2000 рублей.
- Соглашение в 2 экз.
- Заявление от одного супруга о регистрации права собственности.
- Заявление от второго супруга о регистрации перехода права собственности.
Период регистрации – 10 рабочих дней.
Стоимость
Составить соглашение о разделе совместной собственности у юристов стоит от 5 000 рублей. Услуги нотариуса обойдутся вам примерно в 10 000 рублей – обязательный тариф 0.5 % от стоимости распределяемого имущества, но не более 20 000 рублей. Нотариусы берут дополнительно до 5 000 рублей за техническую работу. Таким образом, вы заплатите 10-20 тысяч рублей. На услугах нотариуса сэкономить не получится, но договор можно заполнить самим.
Госпошлина в Росреестр составит 2000 рублей.
Подведем итоги
Закон позволяет супругам избежать обращения в суд. Для этого необходимо оформить соглашение о разделе имущества супругов. Образец 2019 года не изменился и доступен для скачивания. Помните, что решается судьба всех ваших вещей, и если вы не имеете опыта в составлении документов, лучше не экономить и обратиться в юридическую фирму. Затраты на нотариуса уже существенны, однако не нужно дополнительно экономить на юристах, главное – сохранить нажитое. Имейте в виду – правильно оформить эту сделку сложно, необходимо грамотно все описать.
Какой бы способ вы не выбрали: самостоятельно или через фирму, в любом случае договор гораздо лучше судов – вы сохраните свои нервы, время и хорошие отношения.
Второй вариант официальной передачи собственности от супруга супругу в брачных отношения – .
Образец соглашения о разделе имущества супругов
Соглашение между супругами о разделе имущества. Образец стр. 1
Соглашение между супругами о разделе имущества. Образец стр. 2
Наталья Фиш, юрист-эксперт по налоговой практике ООО «КПЦ “Юрконсул”»
С налоговой точки зрения не всегда выгодно использовать принцип «одна сделка - один договор». Иногда эффективнее заключить с контрагентом несколько формально не связанных между собой соглашений, которые в целом опишут сделку и сформируют цену. Но полная картина будет только у участников.
На практике такой подход используют, например, для корректировки первоначальной стоимости основного средства, переноса части прибыли по сделке на спецрежим или искусственного увеличения расходов. Вторая сторона сделки соглашается на подобное оформление либо в силу невозможности провести операцию с другим контрагентом, либо взамен снижения общей цены. В последнем случае налоговая выгода фактически делится между сторонами.
С помощью разделения нередко занижают стоимость имущества
Это самый распространенный вариант деления договора. Для этого часть суммы по договору покупки основного средства заменяют прочими платежами в пользу продавца, расходы по которым покупатель может признать единовременно (см. схему 1). В итоге часть стоимости ОС будет учтена намного быстрее по сравнению с начислением амортизации. Основания для выплаты могут быть самыми разнообразными.
Схема 1. Разделение договора для занижения первоначальной стоимости объекта
Услуги по обучению персонала работе с основным средством. Как правило, они необходимы при покупке технически сложного объекта. Расходы на них можно учесть единовременно (подп. 23 п. 1 ). Но если поставщик не обладает соответствующей лицензией на образовательную деятельность, возможен спор с налоговиками по поводу обоснованности затрат. Поэтому чаще квалифицируют такие затраты как плату за консультации (подп. 15 п. 1 ), отражая их подробное содержание в акте выполненных работ.
Иногда стороны заменяют часть стоимости объекта информационными услугами (подп. 14 п. 1 ). Например, продавец недвижимости продает клиенту информацию относительно предпочтительных способов использования многоцелевого объекта.
Стоимость неисключительных прав на программный продукт или базу данных. Если приобретается высокотехнологичный объект - производственное оборудование, транспортное средство и тому подобное, ему может требоваться программное обеспечение для калибровки, настройки и программирования. Следовательно, часть стоимости актива может быть выплачена в качестве приобретения неисключительных прав на программу для ЭВМ или базу данных. Такие расходы также списываются единовременно (подп. 26 п. 1 ).
Заказ НИОКР. Одновременно с приобретением основного средства покупатель заключает с продавцом договор о проведении НИОКР. Его предметом могут быть как совершенно посторонние исследования, так и связанные с приобретаемым активом: разработка нового продукта, технологического процесса или усовершенствование стандартного. Расходы на НИОКР, независимо от их успешности, уменьшают налогооблагаемую прибыль заказчика равными долями в течение года (п. 2 ). Причем некоторые виды НИОКР, согласно перечню, утвержденному , можно признать с коэффициентом 1,5.
Штрафные санкции и проценты по коммерческому кредиту. В этом случае основание для платежа предусматривается в том же самом договоре либо в допсоглашении к нему. И те, и другие расходы учитываются единовременно (подп. 13 и 2 п. 1).
Кроме того, эти платежи не облагаются НДС, так как не связаны с реализацией ( , оставлено в силе ). Это приносит дополнительную выгоду продавцу, однако уменьшает сумму вычетов по НДС у покупателя.
Приобретение малоценного имущества в нагрузку. Компания приобретает в нагрузку к основному средству имущество или имущественное право, которое реально стоит очень мало. Например, долг дружественного ООО, не имеющего никаких активов и подготовленного к ликвидации. Или его вексель. Получение такой ценной бумаги самим продавцом нередко оформляют безвозмездно как подарок годичной давности от дочернего лица или от учредителя. Если доля в уставном капитале дарителя или одаряемого составит более 50 процентов, то налог на прибыль с подарка не взимается (подп. 11 п. 1 ). После ликвидации компании - эмитента векселя долг по нему признается безнадежным и учитывается в налоговых расходах (подп. 2 п. 2 ).
Кроме того, реализация векселя не облагается НДС (подп. 12 п. 2 ). Следовательно, разделив цену договора на выручку от продажи основного средства и от реализации векселя, продавец снижает базу по НДС, а покупатель лишается вычетов. То же самое относится и к уступке права требования долга по займу (подп. 26 п. 3 ).
При проверке налоговики могут заявить, что дополнительные расходы связаны с покупкой ОС, поэтому должны включаться в первоначальную стоимость. Аргументы компании можно свести к следующему. Эти затраты можно с равными основаниями отнести и к внереализационным расходам (для каждого из них предусмотрена отдельная норма), и к затратам на приобретение основного средства. В таких ситуациях пункт 4 дает налогоплательщику право выбрать, куда отнести тот или иной расход ().
Избежать подобных рисков можно, если основание для дополнительного платежа возникнет после даты формирования первоначальной стоимости объекта в учете покупателя.
Продавец может перенести всю свою торговую наценку по любым сделкам на льготный режим
Сделка может быть поделена на две части и в интересах продавца. Причем это касается не только покупки основного средства, но и любой сделки по покупке товаров, выполнению работ или оказанию услуг. Чтобы поставщик имел возможность перенести часть выручки на дружественную компанию, чьи доходы облагаются по меньшей ставке: убыточного партнера, «упрощенца», «вмененщика» или офшорную структуру. Как и в предыдущем случае, покупатель заключает два или более договора, но его контрагентом по вспомогательному соглашению становится не сам продавец, а его дружественное лицо (см. схему 2).
Схема 2. Перенос части прибыли продавца на дружественное лицо
Чаще всего для этих целей используются услуги оценщика, юриста, транспортной компании, консультанта и т. д. Все то, что реально может понадобиться покупателю. Популярно в этом случае нанимать посредника, на которого возлагается обязанность, например, найти поставщика либо проверить добросовестность потенциального контрагента. За что уплачивается соответствующее вознаграждение. Если компания опасается споров по поводу того, включаются ли эти суммы в первоначальную стоимость ОС (хотя для каждого из этих расходов предусмотрены специальные нормы НК РФ), можно выбрать предмет договора, не связанный с покупкой объекта.
Выгода по НДС зависит от того, кто выступает исполнителем по дополнительному договору. Если новым контрагентом является неплательщик НДС, то продавец уменьшит налог к уплате в бюджет. Покупатель, напротив, теряет часть вычетов, поскольку допуслуги не будут облагаться этим налогом.
на цифрах Партия товаров себестоимостью 1 млн рублей продается с наценкой 25 процентов Общая продажная стоимость составляет 1,25 млн рублей плюс НДС 225 тыс. рублей. Если всю эту сумму получает продавец, то он заплатит налогов 95 тыс. руб. ((1,25 млн руб. - 1 млн руб.) × 20% + + (225 тыс. руб. - 1 млн руб. × 18%)).
Предположим, партия будет продана с минимальной наценкой 2 процента за 1,02 млн рублей плюс НДС на сумму 183,6 тыс. рублей. Но покупатель при этом приобретает услуги дружественной продавцу компании на «упрощенке» на сумму 230 тыс. рублей. В этом случае налоговая нагрузка по сделке снизится. В частности, продавец вместе с «упрощенцем» заплатят в бюджет 21,4 тыс. руб. (20 тыс. руб. × 20% + 20 тыс. руб. × 18% + + 230 тыс. руб. × 6%). Налоговая экономия будет равна 73,6 тыс. руб. (95 - 21,4).
Выгода покупателя заключается в том, что его общие затраты снизятся до 1433,6 тыс. руб. (1020 + 183,6 + 230), хотя первоначальная сумма составляла 1475 тыс. рублей. Экономия составит 41,4 тыс. рублей, что эквивалентно сумме потерянного вычета НДС по допуслугам «упрощенца».
Деление сделки позволит покупателю искусственно увеличить свои затраты и вычеты по НДС
Деление сделки на две части позволяет, в частности, искусственно завысить расходы покупателя. Достигается это также привлечением дружественной компании на льготном режиме, но уже со стороны клиента. В частности, он платит по основному договору сделки большую сумму, нежели договорились стороны. Продавец по вспомогательному договору возвращает часть полученных денег дружественному покупателю - обществу на льготном режиме налогообложения (см. схему 3).
Схема 3. Как покупатель искусственно завышает свои затраты
Основания для возврата денег могут быть такими же, как в предыдущем случае. Например, выплата посреднического вознаграждения за помощь в поиске покупателя и проверке его добросовестности. Или оплата консультационных или информационных услуг ().
При этом если реализация предмета сделки по основному договору облагается НДС, покупатель искусственно завышает еще и вычеты по этому налогу. По сути, перекладывая обязанность по его уплате на продавца. Если вспомогательная компания не является плательщиком НДС, то продавец заплатит этот налог с суммы, превышающей фактически полученную по сделке, без возможности вычета по дополнительным услугам.
на цифрах Изменим предыдущий пример. Партия товаров общей продажной стоимостью 1,475 млн рублей с НДС формально реализуется за 1,65 млн рублей с НДС. Но при этом поставщик заказывает услугу у дружественной покупателю компании на «упрощенке» на сумму 175 тыс. руб. (1,65 - 1,475).
Общие затраты покупателя вкупе с дружественным «упрощенцем» не изменятся и составят 1,475 млн рублей. Но налоговая нагрузка снизится на 45,5 тыс. рублей: покупатель завысит расходы (175 тыс. руб. : 118 × 100 × 20%) и вычет по НДС (175 тыс. руб. : 118 × 18), но «упрощенец» заплатит единый налог (175 тыс. руб. × 6%).
Поставщик же в налогах потеряет 21 тыс. рублей. Ведь он признает лишний доход от продажи (175 тыс. руб. : 118 × 100 × 20%), завысит НДС к уплате в бюджет (175 тыс. руб. : 118 × 18), но сможет признать в расходах стоимость услуг «упрощенца» (175 тыс. руб. × 20%).
С помощью возврата денег покупатель завышает вычет по НДС
Если перед покупателем не стоит задача снижения налога на прибыль - необходимо лишь переложить обязанность по уплате НДС на продавца, снизив собственные обязательства по этому налогу, - он может получить возвращенные деньги самостоятельно. Без привлечения дружественного общества на льготном режиме. При этом цена по основному договору завышается, как и в предыдущем примере, но возврат излишне уплаченных сумм производится уже при помощи операций, не облагаемых НДС (см. схему 4).
Схема 4. Как покупатель может завысить вычет по НДС
Заметим, для покупки основного средства прибыльной компанией этот вариант вряд ли подходит. Ведь доход нужно будет признавать единовременно, а завышенный расход учитывается лишь через механизм амортизации.
Проценты по коммерческому кредиту с суммы аванса или штрафные санкции. Как уже было сказано, проценты по коммерческому кредиту и штрафы за нарушение договорных обязательств не облагаются НДС, так как не связаны с реализацией. Но здесь эти штрафы и проценты платит уже продавец, а не покупатель.
Проценты по займу. Еще один способ разделения выручки на облагаемую НДС часть и не облагаемую - предоставление процентных займов в денежной форме от покупателя продавцу. Этот шаг может обосновываться необходимостью кредитования продавца для организации поставок товара - при отсутствии опережающего финансирования не всегда возможно успешно провести сделку.
Но, чтобы такой заем не был переквалифицирован налоговиками в аванс по основному договору, безопаснее не проводить зачетов оплаты по операциям, облагаемым НДС, и заемным отношениям. Вместо этого деньги передаются покупателю в качестве возврата, который их снова перечисляет продавцу в оплату по договору. Поскольку на практике стороны к такой перегонке «живых» денег относятся настороженно, этот нюанс можно записать схеме в минус.
Основная опасность разделения сделки в контроле цен
Во всех ситуациях налоговая экономия возникает из-за отклонения цен по основному договору от рыночного уровня. В этом состоит основной риск. налоговикам в отдельных случаях предоставлено право контролировать цену договора и пересчитывать налоговые последствия исходя из ее рыночного уровня.
Поэтому сторонам сделки целесообразно не давать налоговикам возможности контролировать цены. Напомним, что они имеют такое право, в частности, при выявлении взаимозависимости контрагентов или колебания цен в течение непродолжительного времени более чем на 20 процентов (п. 1 ).
Таким образом, опасно использовать описанные способы в отношениях с аффилированными лицами. Кроме того, если продавец или покупатель проводят аналогичные сделки с третьими лицами по рыночным ценам, необходимо строго следить за отклонениями, находясь в пределах 20 процентов. Или же приготовиться доказывать, почему отклонения превысили это значение. Например, из-за существенных различий в условиях поставки.