Стать владельцем квартиры можно по-разному. Купить жилье на рынке, взять ипотечный кредит, стать участником социальной программы для очередников. Можно получить квадратные метры в наследство. А что делать тем, у кого нет ни достаточной суммы, ни соответствующих доходов, их не признают очередниками, да и наследство им оставить тоже некому? Есть еще один путь приобретения квартиры – через заключение договора ренты. Сразу скажем – рискованный.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Без права проживания
Пожизненная рента подразумевает заключение договора с пожилым человеком, согласно которому его переходит в вашу собственность. Но только формально. Распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (равно как и проживать в ней) вы сможете только после смерти ее предыдущего владельца-рентополучателя. До этого момента пожилой человек на вполне законных основаниях будет проживать в уже ставшей вашей квартире, а также ежемесячно получать от вас определенное денежное содержание.
Отношения рентоплательщика и рентополучателя регулирует Гражданский кодекс РФ. В нем дается следующее определение договора ренты: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (ч.2, гл.33, ст.583 ГК РФ).
Рента может быть нескольких видов. В отношении физических лиц наиболее распространены два: так называемая пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. В принципе, суть их одна: в обмен на право собственности вы принимаете на себя обязательства скрашивать (материально, а иногда и морально) старость человека.
Цена вопроса у этих видов ренты — разная. В первом случае вы обязаны в конце каждого месяца платить своему пенсионеру-рентополучателю определенную денежную сумму (ее размер должен быть определен в договоре ренты). По закону рентная плата составляет два минимальных размера оплаты труда (МРОТа), но на практике мало кто из пожилых людей будет довольствоваться такой суммой.
Что касается второго вида ренты, то здесь помимо материальной ответственности, новый хозяин квартиры принимает на себя обязательства оказывать рентополучателю и другие услуги: ухаживать за ним в случае болезни (а те или иные недуги имеют, наверное, все старые люди), покупать ему продукты, делать ремонт, оплачивать лекарства и лечение и т. п. То есть бабушка (или дедушка) находятся на полном иждивении у рентоплательщика.
Дела бумажные
Отношения между рентполучателем и рентоплательщиком регулируются соответствующим договором ренты, где оговариваются права и обязанности каждой из сторон (разумеется, чем четче и подробнее будут изложены все пункты, тем лучше для всех).
Этот документ необходимо заверить у нотариуса и зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе, после чего право собственности на (но не на распоряжение ей по своему усмотрению!) переходят к рентоплательщику. Это подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, где указывается, кто и на основании чего является теперь собственником квартиры, и какие существуют обременения на нее.
Арифметика для тимуровца
Подсчитаем, во сколько примерно обойдется вам «рентная» квартира.
Обычно при заключении договора ренты придется сразу отдать пенсионеру сумму в размере 20-40% от рыночной данной недвижимости. Кроме того, понадобится оплатить услуги нотариуса (для удостоверения договора), государственную регистрацию перехода права собственности, ну и материально «отблагодарить» посредническую фирму.
Скорее всего (если вы, конечно, заключаете договор ренты не с родственниками или знакомыми) вам придется обратиться к услугам таких контор.
Ведь самостоятельно найти пожилого человека, который желает «отдать» свою квартиру некоему гражданину, очень нелегко, а чаще и совсем невозможно. В Москве соответствующую «базу» пенсионеров имеют несколько десятков компаний. Желательно обращаться к тем фирмам, которые как минимум имеют лицензию на данный вид деятельности, свой сайт в Интернете и профессионального юриста (юристов) в штате. Услуги последних очень могут пригодиться, если ваш рентополучатель захочет вдруг расторгнуть договор (об этой ложке дегтя - ниже).
И еще из области арифметики. Согласно ч.2, ст. 597 ГК РФ «размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом». Размер содержания с иждивением, согласно этому же закону, не может быть меньше двух МРОТов. На практике пенсионеры не соглашаются на сумму, меньше чем 6 тыс. рублей ежемесячно.
В итоге получается следующая арифметическая картина.
Предположим, двухкомнатная квартира стоит $180 000. В этом случае при заключении договора ренты вы платите хозяину квартиры $54 000. Посредническая фирма получит примерно $18 000 (10% стоимости жилья).
Каждый месяц вы отдаете «своему» пенсионеру как минимум $200 (как показывает практика, делать это придется в среднем в течение десяти лет). За это время рентополучатель получит от вас $24 000 (это опять же, как минимум).
В результате квартира по договору ренты обойдется вам в $96 000, что дешевле, чем ее рыночная . На $84 000! Это не учитывая роста .
В общем-то, получается, что заключать договор ренты выгодно. Тем более если учесть, что первоначальный крупный взнос не всегда (хотя и чаще всего) может требоваться. И все же сперва подумайте.
Старики-разбойники
История знает неоднократные примеры, когда человек, на протяжении довольно долгого времени содержавший пенсионера, в итоге остался без обещанной квартиры. Дело в том, что рентополучатель в любой момент может подать в суд и потребовать признания договора ренты недействительным.
Причины такого поступка бывают самые разнообразные: пенсионеру может не понравиться то, как вы за ним ухаживаете и разговариваете, он может разочароваться в размере рентных платежей или (что самое страшное) вдруг объявятся его родственники, которые захотят получить эту квартиру и старушка (или старичок) пойдут им навстречу.
Был такой случай, когда бабушка отдавала деньги, получаемые от рентоплательщика, своему сыну-алкоголику, который после ее смерти вселился в квартиру.
Как же суд, спросите вы? Да очень просто - он в нашей стране социальный. И в большинстве случаев будет защищать нуждающегося пенсионера, а не тех, кто захотел «завладеть» его квартирой.
Закон тоже - не на вашей стороне.
Гражданский кодекс, ст. 605:
«При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены… При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты».
Конечно, можно попытаться обезопасить себя от неприятных сюрпризов. В частности, воспользоваться титульным страхованием (страхованием права собственности). Но это придется включить в дополнительную статью расходов. Также, чтобы потом на суде вас не обвинили в отсутствии рентных платежей, переводить деньги лучше через Сберкассу или брать от вашего рентополучателя соответствующую расписку.
А вот от возможных самых непредсказуемых капризов пожилого человека угроз в свой адрес со стороны его родственников вас вряд ли что-то защитит. Да и договор ренты может продлиться дольше, чем десять лет.
Стать владельцем квартиры можно по-разному.
Купить жилье на рынке, взять ипотечный кредит, стать участником социальной программы для очередников.
Можно получить квадратные метры в наследство.
А что делать тем, у кого нет ни достаточной суммы, ни соответствующих доходов, их не признают очередниками, да и наследство им оставить тоже некому?
Есть еще один путь приобретения квартиры – через заключение договора ренты.
Сразу скажем – рискованный.
Без права проживания
Пожизненная рента подразумевает заключение договора с пожилым человеком, согласно которому его квартира переходит в вашу собственность.
Но только формально.
Распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (равно как и проживать в ней) вы сможете только после смерти ее предыдущего владельца-рентополучателя.
До этого момента пожилой человек на вполне законных основаниях будет проживать в уже ставшей вашей квартире, а также ежемесячно получать от вас определенное денежное содержание.
Отношения рентоплательщика и рентополучателя регулирует Гражданский кодекс РФ.
В нем дается следующее определение договора ренты: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (ч.2, гл.33, ст.583 ГК РФ).
Рента может быть нескольких видов.
В отношении физических лиц наиболее распространены два: так называемая пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.
В принципе, суть их одна: в обмен на право собственности вы принимаете на себя обязательства скрашивать (материально, а иногда и морально) старость человека.
Цена вопроса у этих видов ренты - разная.
В первом случае
вы обязаны в конце каждого месяца платить своему пенсионеру-рентополучателю определенную денежную сумму (ее размер должен быть определен в договоре ренты).
По закону рентная плата составляет два минимальных размера оплаты труда (МРОТа), но на практике мало кто из пожилых людей будет довольствоваться такой суммой.
Что касается второго вида ренты
, то здесь помимо материальной ответственности, новый хозяин квартиры принимает на себя обязательства оказывать рентополучателю и другие услуги: ухаживать за ним в случае болезни (а те или иные недуги имеют, наверное, все старые люди), покупать ему продукты, делать ремонт, оплачивать лекарства и лечение и т. п.
То есть бабушка (или дедушка) находятся на полном иждивении у рентоплательщика.
Дела бумажные
Отношения между рентполучателем и рентоплательщиком регулируются соответствующим договором ренты, где оговариваются права и обязанности каждой из сторон (разумеется, чем четче и подробнее будут изложены все пункты, тем лучше для всех).
Этот документ необходимо заверить у нотариуса и зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе, после чего право собственности на квартиру (но не на распоряжение ей по своему усмотрению!) переходят к рентоплательщику.
Это подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, где указывается, кто и на основании чего является теперь собственником квартиры, и какие существуют обременения на нее.
Арифметика для тимуровца
Подсчитаем, во сколько примерно обойдется вам «рентная» квартира.
Обычно при заключении договора ренты придется сразу отдать пенсионеру сумму в размере 20–40% от рыночной стоимости данной недвижимости.
Кроме того, понадобится оплатить услуги нотариуса (для удостоверения договора), государственную регистрацию перехода права собственности, ну и материально «отблагодарить» посредническую фирму.
Скорее всего (если вы, конечно, заключаете договор ренты не с родственниками или знакомыми) вам придется обратиться к услугам таких контор.
Ведь самостоятельно найти пожилого человека, который желает «отдать» свою квартиру некоему гражданину, очень нелегко, а чаще и совсем невозможно.
В Москве соответствующую «базу» пенсионеров имеют несколько десятков компаний.
Желательно обращаться к тем фирмам, которые как минимум имеют лицензию на данный вид деятельности, свой сайт в Интернете и профессионального юриста (юристов) в штате.
Услуги последних очень могут пригодиться, если ваш рентополучатель захочет вдруг расторгнуть договор (об этой ложке дегтя – ниже).
И еще из области арифметики.
Согласно ч.2, ст. 597 ГК РФ «размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом».
Размер содержания с иждивением, согласно этому же закону, не может быть меньше двух МРОТов.
На практике пенсионеры не соглашаются на сумму, меньше чем 6 тыс. рублей ежемесячно.
В итоге получается следующая арифметическая картина.
Предположим, двухкомнатная квартира стоит $180 000.
В этом случае при заключении договора ренты вы платите хозяину квартиры $54 000.
Посредническая фирма получит примерно $18 000 (10% стоимости жилья).
Каждый месяц вы отдаете «своему» пенсионеру как минимум $200 (как показывает практика, делать это придется в среднем в течение десяти лет).
За это время рентополучатель получит от вас $24 000 (это опять же, как минимум).
В результате квартира по договору ренты обойдется вам в $96 000, что дешевле, чем ее рыночная стоимость.
На $84 000! Это не учитывая роста цен на жилье.
В общем-то, получается, что заключать договор ренты выгодно.
Тем более если учесть, что первоначальный крупный взнос не всегда (хотя и чаще всего) может требоваться.
И все же сперва подумайте.
Старики-разбойники
История знает неоднократные примеры, когда человек, на протяжении довольно долгого времени содержавший пенсионера, в итоге остался без обещанной квартиры.
Дело в том, что рентополучатель в любой момент может подать в суд и потребовать признания договора ренты недействительным.
Причины такого поступка бывают самые разнообразные: пенсионеру может не понравиться то, как вы за ним ухаживаете и разговариваете, он может разочароваться в размере рентных платежей или (что самое страшное) вдруг объявятся его родственники, которые захотят получить эту квартиру и старушка (или старичок) пойдут им навстречу.
Был такой случай, когда бабушка отдавала деньги, получаемые от рентоплательщика, своему сыну-алкоголику, который после ее смерти вселился в квартиру.
Как же суд, спросите вы? Да очень просто – он в нашей стране социальный. И в большинстве случаев будет защищать нуждающегося пенсионера, а не тех, кто захотел «завладеть» его квартирой.
Закон тоже – не на вашей стороне.
Гражданский кодекс, ст. 605:
«При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены… При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты».
Конечно, можно попытаться обезопасить себя от неприятных сюрпризов.
В частности, воспользоваться титульным страхованием (страхованием права собственности).
Но это придется включить в дополнительную статью расходов.
Также, чтобы потом на суде вас не обвинили в отсутствии рентных платежей, переводить деньги лучше через Сберкассу или брать от вашего рентополучателя соответствующую расписку.
А вот от возможных самых непредсказуемых капризов пожилого человека угроз в свой адрес со стороны его родственников вас вряд ли что-то защитит.
Да и договор ренты может продлиться дольше, чем десять лет.
Комментарий специалиста
Олег Колдаев, эксперт Фонда развития правовой культуры при Федеральной нотариальной палате:
«Договор ренты заключать можно. Но лишь в том случае, когда жизненная ситуация складывается таким образом, что человеку нельзя решить жилищную проблему как-то иначе. Дело в том, что это – весьма рискованная сделка с точки зрения правовых последствий.
В данном случае рентополучатель обладает здесь изначально более устойчивой правовой позицией, чем рентоплательщик.
Так как в договоре (особенно ренты с пожизненным иждивением) нельзя прописать все жизненные ситуации, которые могут возникнуть.
И у рентополучателя появляются дополнительные основания к расторжению договора (например, пенсионер может обвинить вас в приобретении некачественных продуктов).
И суды встают на сторону пожилых людей.
Даже смерть рентополучателя еще не является гарантией того, что с квартирой больше не возникнет никаких проблем.
Бывали случаи, когда обвинив рентоплательщика в мошенничестве, договор ренты признавали ничтожным.
Невиновность последнего доказать в суде будет весьма трудно».
Договор ренты (образец)
ДОГОВОР РЕНТЫ
Договор пожизненной ренты
Город Москва, _______________.
Мы, Ф. И. О.,_______________ ______ года рождения, проживающий по адресу:_______________, именуемый в дальнейшем ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ, с одной стороны, и Ф. И. О., _____года рождения, проживающий по адресу: _______________, именуемый в дальнейшем ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ передал принадлежащую ему по праву собственности _________комнатную квартиру, условный номер ___________, находящуюся по адресу: г. Москва, ул. _______________, дом _____, квартира _____, в собственность ПЛАТЕЛЬЩИКА РЕНТЫ, под выплату пожизненной ренты.
2. Указанная квартира принадлежит ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ по праву собственности на основании Договора передачи № ______________, оформленного Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в _______________ административном округе "____" _________200_ года, зарегистрированного Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "_____"__________ 20___года сделана запись регистрации _______________, Свидетельство от "_____"___________ 20_____ года, бланк __________.
3. Вышеуказанная квартира состоит из ________ жилой комнаты, имеет общую площадь _____ кв. м. (_______________), в том числе без учета лоджий, балконов, прочих летних помещений ____ кв. м. (_______________), жилую площадь _____ кв. м. (_______________).
4. Стоимость вышеуказанной квартиры составляет ________ рублей _____ коп. (_______________), что подтверждается справкой № _______, выданной Московским городским бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ) ______________ ТБТИ "____" _______ 200__года.
5. По взаимному соглашению сторон указанная квартира оценивается в ______ руб. ___ коп.
(_______________).
6. ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ утверждает, что до настоящего момента указанная квартира никому не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, наймом, рентой, иными сделками не обременена, что подтверждается справкой № _______, выданной ______________ ТБТИ г. Москвы "___" ______________200___ года.
7. Указанная квартира передана за _________ руб. 00 коп. (_______________ _______________), каковую сумму ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ уплатил ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ до подписания настоящего Договора. ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ в обмен на полученную в собственность квартиру обязуется ежемесячно выплачивать ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ денежную сумму в размере ____________рублей, но не менее одного установленного законом минимального месячного размера оплаты труда, в течение жизни ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ, путем передачи денежных средств под расписку или перечисления на лицевой счет ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ в СБ РФ г. Москвы, или путем почтовых переводов. Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца до десятого числа текущего месяца.
8. ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ обязуется сохранить в бесплатном пожизненном пользовании ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ указанную квартиру, оплачивать коммунальные расходы, за исключением оплаты за электроэнергию, а также в случае смерти ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ оплатить ритуальные услуги. Ритуальные услуги оплачиваются из расчета не более 30 (тридцати) установленных законом минимальных месячных размеров оплаты труда.
Расходы по оплате за электроэнергию, телефон, за междугородние и международные переговоры берет на себя ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ.
9. За ПОЛУЧАТЕЛЕМ РЕНТЫ сохраняется право бесплатного пожизненного проживания и пользования вышеуказанной квартирой.
10. ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ в обеспечение обязательств ПЛАТЕЛЬЩИКА РЕНТЫ приобретает право залога на указанную квартиру.
11. ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ обязуется не проживать в указанной квартире, а также исключить проживание и постановку на регистрационный учет третьих лиц в вышеуказанной квартире без письменного согласия ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ. ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ обязуется исключить проживание и постановку на регистрационный учет в вышеуказанную квартиру третьих лиц без письменного согласия ПЛАТЕЛЬЩИКА РЕНТЫ.
12. В случае расторжения настоящего Договора по соглашению сторон, каждая сторона возвращает другой все полученное по сделке, кроме рентных платежей.
13. В случае отчуждения вышеуказанной квартиры ПЛАТЕЛЬЩИКОМ РЕНТЫ его обязательства переходят по настоящему Договору на приобретателя квартиры.
14. В случае умышленного причинения ПОЛУЧАТЕЛЕМ РЕНТЫ вреда квартире, или соседним с ней помещениям, ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ несет материальную ответственность в размере причиненного вреда.
15. Согласно выписке из домовой книги в указанной квартире никто кроме собственника не проживает и не состоит на регистрационном учете.
16. После государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ становится собственником вышеуказанной квартиры и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации квартиры, а также участвует, соразмерно занимаемой площади, в ремонте, в том числе капитальном, дома и придомовой территории. Передача квартиры осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту, Обязательство передать квартиру считается выполненным с момента подписания сторонами передаточного акта.
17. Обязательства ПЛАТЕЛЬЩИКА РЕНТЫ прекращаются смертью ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ.
18. Стороны в присутствии нотариуса подтверждают, что в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознании сути подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, а также не находятся в ином таком состоянии, когда они не способны понимать значение своих действий или руководить ими, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить эту сделку на крайне невыгодных для них условиях.
19. Содержание статей 131, 164, 209, 218, 223, 244, 246-249, 288, 292, 450, 460, 550, 551, 556, 558, 587, 596, 597, 598, 599, 600, 601, 604 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 34, 35 Семейного Кодекса Российской Федерации, ст. 4 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" сторонам нотариусом разъяснено и соблюдено.
20. Участники Договора подтверждают, что они получили от нотариуса все разъяснения по удостоверяемой сделке. Текст Договора, заявления и все остальные документы зачитаны нотариусом вслух, изменений к изложенным условиям Договора стороны не имеют.
21. Расходы по оформлению настоящего Договора и его государственной регистрации несет ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ.
22. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса г. Москвы _______________, один выдается _______________, один выдается _______________.
Город Москва.
_______________ Настоящий Договор удостоверен мной, _______________, нотариусом города Москвы. Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность, а так же принадлежность _______________ отчуждаемой квартиры проверены. Настоящий Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Зарегистрировано в реестре за № __________.
Взыскано по тарифу ______________.
Нотариус
ОТВЕТ: Честно говоря, сразу после появления в законе возможности заключать брачный договор (контракт) я, памятуя о моральной стороне дела, относился к последнему с предубеждением и настороженностью. Время шло, помогая клиентам составлять и заключать брачные контракты, я понял, что эта «западная штучка» - благо. Благо, потому что позволяет супругам без ссор и склок определять имущественные права и обязанности в браке и - главное - в случае его расторжения.
Будь осторожен: она может крайне негативно воспринять твое предложение оформить брачный договор.
И дело тут не в том, что она претендует на твои «миллионы»
Таким образом, отвечая на вопрос, можно посоветовать заключать брачный контракт обязательно, имея в виду, что последний может касаться как имеющегося, так и будущего имущества супругов.
Из вышесказанного понятно, что брачный договор регулирует имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения, оставляя за скобками личные неимущественные отношения между супругами, а также их права и обязанности в отношении детей.
Брачный контракт может быть заключен как до государственной регистрации брака, так и в любое время в период брака. Важный момент: брачный контракт не может быть заключен между людьми, проживающими в так называемом гражданском браке. Вернее, он может быть заключен до государственной регистрации брака, но в силу вступит со дня государственной регистрации заключения брака.
Надо также знать, что брачный договор заключается в письменной форме и подлежит (sic!) нотариальному удостоверению.
Известно, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, а доли супругов в случае его раздела признаются, как правило, равными. Так вот, брачный контракт может изменить указанный режим совместной собственности супругов и вообще содержать любые положения, касающиеся имущественных отношений супругов. Заметим, однако, что брачный договор не может содержать условия, ставящие одного из супругов в крайне неблагоприятное положение. В последнем варианте ущемленный супруг обратится в суд и, скорее всего, такой брачный контракт будет признан судом недействительным.
Брачный договор может быть изменен или даже расторгнут в любое время, но по взаимному соглашению супругов, поэтому односторонний отказ от исполнения брачного договора одной из сторон не допускается.
Заключается брачный контракт в произвольной форме и может быть любым по объему. Например, мне доводилось составлять брачный контракт из 3-4 положений на одном листе бумаги для бизнесмена средней руки и многостраничный брачный договор для одного олигарха, в котором все было прописано буквально до мелочей. Впрочем, в моей практике был и одностраничный брачный контракт для другого очень богатого человека, который содержал лишь несколько пунктов о том, что получит в случае расторжения брака его молодая красавица жена. Жизнь многогранна…
Счастья в браке!
Есть вопросы по существу - задавай в комментариях.
Будем откровенны: брачный контракт большинству из нас знаком по зарубежным фильмам и романам. И даже в этих фильмах и романах вокруг него ломают копья в духе «ты не веришь в чистоту моих помыслов и заранее предрекаешь крах нашей любви!». Что уж говорить о нашей ментальности.
Брачный контракт у нас еще до самого недавнего времени большинству казался бездушной формальностью, убивающей светлые порывы. И все же мир не стоит на месте. И все чаще, отринув заветы русской классики, молодожены стали задумываться о том, что четко прописанные права и обязанности сторон, а также имущественные вопросы и форс-мажорные обстоятельства, пожалуй, и вправду могут в случае чего существенно облегчить жизнь.
Да, это вполне похоже на сделку или, точнее, на юридическое оформление партнерских отношений. Ведь, начиная совместный проект, имеет смысл предусмотреть, как будет происходить расставание сторон. Поэтому умные и предприимчивые люди стараются заранее обсудить все вопросы. Что и кому полагается? Что и от кого зависит? Что не прощается? И что кому грозит? Вы можете пойти абсолютно другим путем. Воля ваша. Однако четкое представление об ответственности уважающих друг друга партнеров мотивирует и держит в рамках. Да и осознание того, что ничего вечного нет и никто ни к кому не привязан железной цепью, заставляет помнить о хрупкости отношений и беречь свое сокровище.
Сплошной расчет
Первыми о сокровище, правда, у нас задумались разбогатевшие люди, понимая под брачным контрактом не столько семью, сколько финансовые активы. А потом, прежде чем отнести заявление в ЗАГС, о контрактах стали размышлять молодые и успешные люди, пытаясь взвесить все за и против. Так, среди моих клиентов немало тех, кто решился на заключение брачного договора, и немало тех, кто пока только пытается понять, нужно ли ему погружаться во все тонкости этого процесса. Так кому же в действительности это нужно? Прежде всего, безусловно, парам, где хотя бы одному из супругов есть что терять на финансовом уровне. И тем, кто страдает от «родовой» подозрительности, передавшейся по наследству от череды «разоряющих» браков. Тем, у кого есть неудачный опыт развода. Тем, кто собирается вступить в сугубо рациональный союз по расчету, в котором брак рассматривается как проект, а инвестиции сторон должны быть четко просчитаны и дивиденды поделены. Впрочем, я лучше приведу несколько конкретных примеров — возможно, они будут более убедительны и полезны для вас.
«Я хочу определенности. Он хочет доверия»
Марина — 30-летняя карьеристка. Она руководит престижным направлением в российском представительстве крупной западной компании, прекрасно зарабатывает и обзавелась всем, чем хотела. У нее роскошная квартира, машина и дорогостоящие бытовые привычки. Уже три года в ее жизни есть любимый мужчина, который в последнее время все чаще заговаривает о браке. Он гораздо менее успешен и немного комплексует из-за этого. Марина неплохо знает западные реалии, и для нее совершенно нормальна необходимость заключения брачного контракта: все мое — мое, а твое — твое, с чем пришли, с тем, если что, и разбежались. Но для ее жениха это звучит почти оскорбительно: ему не доверяют, его подозревают в корысти, да его, похоже, попросту не любят! Тема контракта каждый раз заканчивается ссорой. И Марина из любви даже и готова бы отказаться от этой идеи, но все ее существо, опыт и интуиция восстают. Потерять любимого из-за принципа не хочется, но и против себя идти трудно.
Что стоит за опасениями? Например, то, что она — состоявшаяся личность, классическая «селф-мейд», привыкшая полагаться только на себя. Отсюда —
выраженный эгоцентризм, когда и в профессии, и в личной жизни она, ее правила, потребности и привычки — в главной роли. А еще Марина не наивна — это и следствие предыдущих неудач в отношениях, и опыт родительской семьи, и унаследованные по женской линии взгляды. Она давно сняла романтические розовые очки и хочет определенности и твердых договоренностей «на берегу».
Что делать? Если она станет настаивать на заключении брачного контракта, при котором будет чувствовать себя в безопасности, то рискует потерять жениха. Если пожертвует убеждениями, то выйдет замуж, но будет испытывать беспокойство и неосознанно станет требовать платы за свою жертву. Остается одно — переговоры. Причем будет ошибкой аргументировать конфликтной фразой «все нормальные современные люди так делают». Вместо этого стоит честно изложить и обосновать свою позицию, не боясь доверить свои семейные секреты, признаться в своих страхах и описать свои колебания и внутреннюю борьбу. Такой разговор и убедит ее любимого мужчину в том, что его любят, и поднимет его на необходимую высоту сильного человека, способного защитить любимую женщину.
«Я хочу доверия. Он хочет определенности»
Карине 28 лет. Она нигде не работает — в этом нет необходимости. Вот уже два года она живет с весьма обеспеченным мужчиной, который ее охотно и щедро содержит. Они любят друг друга, хотят пожениться и родить ребенка. Но мужчина сразу же твердо заявил, что свадьба состоится только при заключении контракта. Он разведен, в прежней семье есть ребенок, развод был крайне тяжелым. Бывшая жена оказалась хищницей и не выбирала средств, чтобы обчистить супруга до нитки. Обогатиться в ходе развода была ее цель, и она ее достигла. Расставшись, ему пришлось заново отстраивать свою жизнь. Он настроен на длительные и счастливые семейные отношения с Кариной, но, обжегшись, не готов вступать в брак на основе полного доверия. Ее это очень задевает. Она никогда не была замужем, и ее обижает сравнение с его бывшей женой. Она стала чаще сомневаться в его любви и боится, что ее заменят «новой моделью». И еще Карина не понимает, как сделать, чтобы контракт гарантировал и ее права. Ей горько сознавать, что ее брак, по сути, бизнес-сделка.
Что стоит за сомнениями? Мужчина страдает после болезненного бракоразводного процесса, его способность доверять нарушена, если не утрачена. Женщину ранит, что ее, «хорошую девочку», можно заподозрить в корысти, и пугает, что при этом своем бескорыстии она в итоге может еще и остаться «голой и босой». Здоровое и нормальное желание позаботиться о себе и своем благополучии у нее сведено почти к минимуму. Похоже, дело тут в семейных ценностях (деньги не главное, главное — любовь) и моделях (муж должен содержать жену и детей и обеспечивать будущее).
Как поступить? Можно согласиться на контракт на условиях будущего мужа и потом всю жизнь в браке маяться тревогой. Можно не согласиться и с высочайшей вероятностью потерять любимого. А можно взять себя в руки и спокойно и трезво обсудить контракт, где будут прописаны пункты, касающиеся обеспечения жены и детей в случае развода. Подозреваю, что такому разговору жених даже будет рад — это понятная ему плоскость установления правил и гарантий собственной безопасности.
«Мы хотим доверия. Они хотят определенности»
Дарье 35 лет. Она выходит замуж за бельгийца и собирается переезжать к нему. Она разведена и счастлива, что второй шанс оказался счастливым. Очень хочет замуж именно за этого человека, а он очень хочет жениться именно на ней. И он-то готов жениться без всяких условий, но вся проблема в его семье. Там давние жесткие традиции, связанные с семейным бизнесом и наследством, и контракт при заключении брака обязателен. Против этого правила жених пойти не может, хотя и понимает, что Дарью это оскорбляет. Она воспитана в нашей ментальности, для нее эта контрактная система чужда и, более того, оскорбительна. Дарью преследует ощущение, что к ней относятся как к человеку второго сорта, изначально предполагая корысть и подлость. Замуж Дарья очень хочет. Но в равной степени хочет гордо заявить семье жениха: «Ну и сидите со своими миллионами!» — уйти в светлую даль и там тихо плакать оттого, что ее надежды так нелепо были разбиты.
Что стоит за реакцией? Устоявшиеся семейные ценности и модели, согласно которым высокие отношения идеализируются, а вся «меркантильная мирская грязь» старательно вытесняется. «Я не такая, я жду трамвая», «уберите ваши гадкие деньги», «как вы можете говорить о низменной прозе в такой высокий момент»… Это очень понятные движения души… до тех пор, пока они не становятся препятствием к разумному диалогу.
Что можно сделать? Можно не согласиться на контракт и посмотреть, что будет. Вполне возможно, кстати, что Дарья получит подтверждение того, что жених ценит ее больше, чем правила своего семейного клана. Вот только он потом будет страдать от разрыва с родными. А может, он будет страдать из-за того, что не решится порвать с семьей и потеряет Дарью. В общем, так или иначе, несчастливы будут все. Избежать разрыва мог бы помочь контракт, в котором нет ничего оскорбительного, а есть традиции, устои, жизненный опыт и вполне понятное стремление обезопасить семейный капитал, на который работали многие поколения его семьи. Впрочем, возможно, для этого Дарье стоит обратиться к психотерапевту и обсудить с ним свои страхи и сомнения.
«Мы хотим определенности. А доверия больше нет»
Елене 40, ее мужу — 45. За плечами 20 лет брака. Старшей дочери 19, младшему сыну — год. Этот ребенок родился в попытке возродить отношения. До этого у мужа был серьезный и тяжелый роман на стороне. И Елене пришлось потратить много сил, чтобы простить мужа. Но ни это решение, ни рождение ребенка, ни явное желание мужа доказать свою любовь ей не помогают. Елена страдает от неуверенности, усталости, постоянного ожидания удара в спину. Недавно она прочла о брачных контрактах и, в частности, западном новшестве: договор можно заключить на определенный срок, например на десять лет. Все чаще и напряженнее Елена об этом думает и предполагает, что такой контракт дал бы ей ощущение стабильности и гарантировал ее права и безопасность детей. В то же время она боится, что этим сроком, необходимостью его подтверждения и продления она как бы ограничивает и срок своего брака и заранее программирует его распад.
Что стоит за колебаниями? Часто встречающаяся паранойя предательства, для которой характерен высокий уровень постоянной тревоги. Ее истоки могут быть и в истории семьи, где в нескольких поколениях мужья изменяли и выработалась модель «закрыть глаза, жить дальше и родить ребенка — тогда никуда не денется». Обычно это говорит о большой значимости статуса замужней женщины и необходимости сохранять его любой ценой. При этом тяжко страдает душевная сфера, сосредоточенная не на прощении и «закрытии гештальта», а на удержании всеми способами.
Что можно сделать? Контракт в данном случае — лишь иллюзия «латания» душевных ран. Если его и заключать, то с сугубо прагматическими целями и не на десять лет. Если же оговаривать именно такой срок, то тогда нужно заняться планированием для себя: чему я посвящу эти десять лет, какие навыки приобрету, чтобы по завершении срока, если что, суметь жить самостоятельно и иметь способность строить новые отношения. Имеет смысл задать себе вопрос: для чего мне эти десять лет? Скажу сразу: формула «чтоб хотя бы дети выросли» — самообман. В конкретном случае, повторю, контракт — не решение проблемы. Решение проблемы тут — личная терапия.
Плюсы и минусы брачного контракта
Как видите, брачный контракт — не панацея. Житейские ситуации бывают очень разными. И порой договор становится не решением проблемы, а ее усугублением или обнажением гораздо более глубоко лежащих драматических пластов. По сути, контракт переводит отношения в разряд «проектов». Отсюда его плюсы и минусы. Контракт позволяет считать проект состоявшимся и завершенным и дает возможность выйти из брака с наименьшими психологическими и финансовыми потерями. С другой стороны, договор, прописывающий для брака определенные сроки, на мой взгляд, имеет все предпосылки к разводу — во всяком случае, такой итог рассматривается как возможный. Впрочем, при таком временном контракте супруги могут выбирать себе совместные цели — в том числе воспитание детей, создание родового гнезда или масштабный переезд.
Вот только семья — это живой организм, имеющий собственный путь развития. Ее задача — быть стартовой площадкой для новых поколений. Семья, рассчитанная на определенный срок, еще и письменно зафиксированный, имеет меньше шансов выполнить такие масштабные задачи.
И кто знает, может быть, мы с вами стоим на пороге формирования нового типа семьи. Вот только принять его трудно — прежние законы бытия мы впитали, что называется, с молоком матери. Даже если у нас не получалось исполнить эти законы, мы все равно верили: в горе и в радости, в богатстве и в бедности, в болезни и здравии. Всегда. Через «кажется, разлюбил», через «устали друг от друга», через «хочется новенького — и заново». Переживая эти препятствия, снова влюбляясь друг в друга, развиваясь вместе, поддерживая и очаровываясь, держась за руки на склоне лет. Каждый из этих моментов искушений, страхов и усталости мог бы стать не промежуточной «простудой», а финальной смертельной болезнью. Если бы был прописан в контракте и совпал с концом записанного в нем срока.
Нужно ли подписывать договор, если вы сдаете или снимаете квартиру? Решайте сами, мы лишь попытаемся Вам объяснить плюсы и минусы такого соглашения, оформленного на бумаге. Договор не является документом, который подтверждает совершение платежа, а значит, не может сделать Вас более уязвимым по отношению к фискальным органам, в том случае если Вы не платите налоги. Всегда можно заявить, что наниматель не заплатил ни копейки, а Вы его никак не можете выставить из квартиры. В ситуации прихода с проверкой участкового милиционера, важен сам факт обнаружения постороннего человека в Вашем доме и его показания.
В тоже время, владелец квартиры при наличии письменного договора получает больше возможностей взыскать компенсацию со своего неаккуратного постояльца за порчу имущества, неоплаченные междугородные телефонные переговоры и досрочное прекращение аренды. Однако, наймодатель должен отдавать себе отчет, что закон защищает не только его права, но и нанимателя, в частности дает ему право выселить постояльца, лишь после шестимесячной или двукратной задержки оплаты, в зависимости от срока на который заключен договор. Подписывая, казалось бы, ни к чему не обязывающую бумажку, без печатей и штампов, без государственной регистрации и нотариального заверения, на самом деле Вы вступаете во взаимоотношения, которые четко регламентированы законом. И если Ваш оппонент будет действовать юридически грамотно от начала и до конца, то Вы, по незнанию, можете оказаться в очень неприятной ситуации. Особенно, это касается наймодателя, потому что закон в большей степени защищает интересы нанимателя.
Итак, как было уже сказано, договор найма составляется в простой письменной форме. Конечно, в договоре должны быть четко указаны ФИО, паспортные данные и адреса регистрации сторон, а также адрес квартиры, которая является объектом договора. Это именно договор найма, потому что договор аренды заключается лишь в том случае, если один из участников является юридическим лицом, и тогда уже государственная регистрация, такого соглашения необходима. Существует еще договор поднайма, его заключают граждане, проживающие по договору найма, социального или коммерческого, но не являющиеся собственниками жилья.
Очень важно указать срок, на который заключен договор. Потому что если он не определен, то договор считается заключенным на пять лет, что дает нанимателю весьма широкие полномочия, и фактически предоставляет ему возможность жить в квартире и ничего не платить целых полгода. Лишь при краткосрочном найме, а таким признается договор, заключенный на срок до одного года и не более, возможно выселение неплательщика за двукратную просрочку платежа.
Конечно, в договоре должен быть зафиксирован размер арендной платы, порядок ее внесения и срок, в течение которого она не может быть изменена. Если ее стоимость исчисляется в иностранной валюте, то привязка к рублю обязательна.
Дабы застраховать себя от непредвиденных расходов, хозяин квартиры, как правило, требует внесение залога. В договоре должно быть четко отражено, за что вносится залог, перечислены все условия, при которых залог удерживается с нанимателя: порча имущества, включая произведенный ремонт, неоплаченные телефонные переговоры, отказ вносить арендную плату, а также досрочное расторжение договора. Должна быть составлена опись дорогостоящей мебели и техники, оценено их состояние и исправность. С другой стороны необходимо прописать условия возврата залога, чтобы избежать недоразумений после окончания срока действия договора.
В договоре найма жилого помещения должны быть указаны все лица, которые будут проживать там совместно с нанимателем. В противном случае, согласно статье 679 ГК РФ, вселены они могут быть туда, только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, а также при соблюдении норм законодательства о предоставлении общей площади жилого помещения на одного человека. Всеми этими условиями можно пренебречь, только в случае если речь идет о вселении несовершеннолетних детей.
Если договор найма заключен на срок более 1 года, то есть не является краткосрочным, наниматель имеет право разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам. Для этого ему необходимо, согласовав этот вопрос с постоянно проживающими с ним гражданами, всего лишь уведомить наймодателя. При этом, срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Хозяин жилья может запретить проживание временных жильцов только в случае несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Помимо всего перечисленного, наниматели, заключившие договор на срок более одного года, имеют преимущественное право на продление договора найма, а также на, так называемый, поднаем, то есть могут пересдавать в свою очередь, данное жилье, или его часть.
Кроме всего прочего, при заключении договора найма стоит призадуматься о том, кто будет производить ремонт жилья. Если договором не установлено иное, то в соответствии со статьей 681 ГК РФ текущий ремонт производит наниматель, а владелец жилья, лишь капитальный.
Также, в договоре найма желательно указать возможность наличия у хозяина квартиры дополнительных ключей, условия, время и периодичность посещения им своего дома.
Как мы уже говорили, закон в большей мере защищает интересы нанимателя. Особенно это хорошо заметно, когда речь идет о возможности расторгнуть договор. Наниматель может это сделать без объяснения причин, лишь при условии письменного предупреждения наймодателя за три месяца. Причем срок этот, может быть уменьшен, если зафиксировать данное условие в договоре. Хозяин же жилья по закону имеет право прекратить взаимоотношения со своим постояльцем, только в определенных случаях, а именно:
Шестимесячная задержка оплаты за жилое помещение, а при краткосрочном найме двукратное невнесение платежа
Порча жилого помещения и имущества
Несоблюдение условий проживания и использование квартиры не по назначению
Таким образом, если наймодатель пытается досрочно выселить добропорядочных квартирантов, которые ничего в доме не ломают и регулярно вносят соответствующую плату, то по закону, такие постояльцы могут игнорировать требования хозяина квартиры и продолжать жить на нанимаемой жилплощади до окончания срока, указанного в договоре. Если, конечно, они готовы терпеть все неудобства, связанные с таким конфликтом и вести утомительное и дорогостоящее судебное разбирательство, вместо того, чтобы просто найти другое жилье.
В любом случае, подписываете Вы договор найма или нет, самое главное, как для нанимателя, так и для наймодателя - это не столкнуться с аферистом. Поэтому не стесняйтесь спрашивать и требовать: предоставления паспорта, правоустанавливающих документов, выписки из домовой книги, или хотя бы квитанций об оплате услуг ЖКХ. Попросите хозяина познакомить Вас с зарегистрированными в квартире гражданами, если такая возможность отсутствует, то потребуйте их письменное разрешение на сдачу квартиры в наем. В конце концов, предложите хозяину познакомить Вас с соседями. Если на все Ваши просьбы Вы получите отказ, имеет смысл призадуматься, не мошенник ли перед Вами.
"Пробить" постояльца сложнее, но и здесь необходимо, помимо проверки паспорта, выяснить место работы будущего квартиранта, получить номера всех его телефонов, как мобильных, так и рабочих, не лишним будет попытаться получить контактные телефоны родственников или, на крайний случай, друзей.
Количество показов: 3387
Рейтинг:
3.1